一、政策背書
5月15日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，提到健全多元化投融資方式。《意見》強調(diào)加大財政支持力度，鼓勵各類金融機構(gòu)積極參與城市更新，強化信貸支持，完善市場化投融資模式，吸引社會資本參與城市更新。
當前政府端和金融端對城市更新的支持有：
二、找錢路徑
（一）政府主導型
1.政府直接投資：以政府部門為實施主體利用財政資金直接進行投資建設(shè)。其建設(shè)資金的主要來源是政府財政直接出資。這種模式適用對象為資金需求不大的綜合整治項目，公益性較強的民生項目，收益不明確的土地前期開發(fā)項目。
2.政府專項債投資：以政府為實施主體，通過城市更新專項債或財政資金+專項債形式進行投資。該種模式適用對象為項目具有一定盈利有能力，能夠覆蓋專項債本息、實現(xiàn)資金自平衡。
3.政府授權(quán)國有企業(yè)：以地方國企為實施主體，通過承接債券資金與配套融資、發(fā)行債券、政策性銀行貸款、專項貸款等方式籌集資金。該種模式適用對象為需政府進行整體規(guī)劃把控，有一定經(jīng)營收入，投資回報期限較長，需要一定補貼的項目。
案例一：
建行北京分行創(chuàng)新融資模式，帶動社會資本參與支持西城區(qū)菜市口西片、真武廟五里老城保護和城市更新項目，實現(xiàn)北京市首個銀企合作“促整院”、全市首例“租賃置換”改造項目。
亮點：該模式在擴大原住戶居住空間、完善廚衛(wèi)浴設(shè)施基礎(chǔ)上，推出整院租金增值、置換年限匹配等服務(wù)方案，使租賃價值提升2倍。其引入社會資本，依據(jù)出租賃置換、更新改造、專業(yè)運營的“三步走”方案，實現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)邏輯下的老舊小區(qū)改造，且無任何財政性資金投入。
（二）混合運作型
1.PPP模式：政府通過公開引入社會資本方，由政府出資方代表和社會資本方成立項目公司，以項目公司作為項目投融資、建設(shè)及運營管理實施主體。項目投入資金有賴于股東資本金及外部市場化融資。該種模式適用對象為邊界較為清晰，經(jīng)營需求明確，回報機制較為成熟的項目。具體實施方式還可以分為BOT（建設(shè)一運營一移交）、TOT（轉(zhuǎn)讓一運營-移交）模式、股權(quán)合作類模式等。
2.地方政府+房地產(chǎn)企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有人模式：由地方政府負責公共配套設(shè)施投入，房地產(chǎn)企業(yè)負責項目改造與運營，產(chǎn)權(quán)所有者協(xié)調(diào)配合分享收益。通過三方合作，既能夠有效加快項目進度，也能提升項目運營收益。該種模式適用對象為盈利能力較好，公共屬性及配套要求較強，項目產(chǎn)權(quán)較為復雜的項目。
案例二：
重慶市戴家巷老街區(qū)更新改造項目充分保留既有建筑完善配套設(shè)施，又引入新業(yè)態(tài)新功能。帶動街區(qū)居民自發(fā)開展底商及二層以上房屋改造，引入特色小店等，臨街底商租金提高了8-10倍。
亮點：政府出資新建崖壁步道改造公共環(huán)境；區(qū)屬國企出資征收改造部分房屋，引入酒店、餐飲等業(yè)態(tài)自持運營；國企牽頭與商家聯(lián)合組建“商家聯(lián)盟”，統(tǒng)籌負責整個街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)運營、環(huán)境秩序管理等工作，實現(xiàn)街區(qū)年產(chǎn)值超億元。
3.投資人+EPC：由政府委托其下屬國企與工程建設(shè)企業(yè)共同出資成立合資公司，由合資公司負責所涉及城市更新項目的投資、建設(shè)及運營管理。項目收益主要為運營收益及專項補貼。該模式適合成片區(qū)域更新開發(fā)，通過整體平衡來實現(xiàn)城市更新的順利實施。
案例三:
陜西省西安市建國門老菜場市井文化創(chuàng)意街區(qū)項目位于明城墻內(nèi)的東南城腳，2021年5月正式運營。
亮點：以政府支持、企業(yè)參與的方式，由社會資本投入3000萬元升級改造沿街商業(yè)用房并運營，積極引進特色餐飲、創(chuàng)意辦公、文創(chuàng)零售等多元業(yè)，最大限度保留街區(qū)肌理、建筑本體結(jié)構(gòu)，打造集文化、旅游、創(chuàng)意多元業(yè)態(tài)為一體的城市復興樣板街區(qū)。
4.城市更新基金：由政府或企業(yè)主導設(shè)立，通過母子基金架構(gòu)吸引社會資本參與，專門用于城市更新項目的資金池。例如，上海城市更新基金、洛陽市澗西區(qū)城市更新產(chǎn)業(yè)基金推出“城市更新基金+金融機構(gòu)貸款”模式。
5.稅收增量融資：指將城市更新區(qū)域未來新增稅收作為還款來源，專項用于該區(qū)域的基建或改造。
6.REITs：指將城市更新項目（如老舊小區(qū)改造、商業(yè)綜合體升級、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新等）的資產(chǎn)收益權(quán)進行證券化，通過發(fā)行公開募集的不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），吸引社會資本參與城市更新，同時為投資者提供穩(wěn)定分紅的一種融資模式。
案例四：
六本木HILL更新項目（國外案例）更新前為公建配套不完善的住商混合區(qū)域，權(quán)屬零碎，涉及權(quán)屬人約400人。項目為一次性拆除重建，項目資金需求巨大。
亮點：采用“不動產(chǎn)證券化+信托”方式滿足建設(shè)期融資需求，運營期則將物業(yè)裝入REITs上市實現(xiàn)退出；針對土地價格暴跌，設(shè)置物業(yè)共有層，原始權(quán)屬人以土地入股共同持分，通過信托委托出租分享收益；通過公共利益貢獻獲取建設(shè)獎勵提升容積率以滿足融資，同時用好政府前期補貼、低息貸款等金融政策。
（三）社會資本主導型
1.開發(fā)商主導：政府通過出讓城市更新形成的出讓用地，由開發(fā)商按規(guī)劃要求負責項目的拆遷、安置、建設(shè)、經(jīng)營管理。在城市更新過程中政府不具體參與，只履行規(guī)劃審批職責，開發(fā)商自主實施。該種模式主要適用對象為商業(yè)改造價值較高，規(guī)劃清晰，開發(fā)運營屬性強項目。
2.產(chǎn)權(quán)人主導：由屬地企業(yè)或居民（村集體）自主進行更新改造，以滿足訴求者的合理利益訴求，分享更新收益。該模式適用對象為項目自身經(jīng)營價值高，主體自主訴求高。
案例五：
福州市鼓樓區(qū)在福建省率先探索設(shè)立老舊小區(qū)共建基金，由小區(qū)全體業(yè)主按房屋面積每平方米最低5元的標準一次性繳存作為改造工程質(zhì)保到期后的維護費用。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，福州市鼓樓區(qū)2022年改造的230個小區(qū)100%完成收繳，收繳共建基金超1000萬元，繳費率達100%。
三、總結(jié)
僅靠財政資金難以實現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)的更新目的。社會資本的參與推動了前期策劃、中期建設(shè)、后期運營。政府+企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有人等模式通過“政府搭臺、企業(yè)參與、居民議事”的三級協(xié)商機制，產(chǎn)權(quán)人可直接參與補償標準、業(yè)態(tài)規(guī)劃等核心決策，避免了后期因訴求未被滿足而抵制拆遷。項目單位可以以效益為目標根據(jù)自身情況靈活選擇城市更新實施方式。
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