項(xiàng)目投資缺資金，歷史債務(wù)壓力大，城市更新有心無力怎么辦？破解城市更新融資困局，REITs正是那把“金鑰匙”！5月初，兩辦重磅發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》（以下簡稱《意見》）明確“推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。
REITs是目前發(fā)改委主推的公共基礎(chǔ)設(shè)施二次融資工具，可以盤活沉淀資源，回籠投資資金，實(shí)現(xiàn)出表操作。哪些領(lǐng)域資產(chǎn)能借REITs之力，快速實(shí)現(xiàn)從“沉淀資源”到“流動(dòng)資本”的躍升？
結(jié)合發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)文和《意見》，這六大領(lǐng)域最有潛力。
一、六大支持領(lǐng)域
（一）水氣熱管網(wǎng)：城市“生命線”的升級(jí)契機(jī)
政策依據(jù)：《意見》要求“加快城市燃?xì)?、供水、排水、污水、供熱等地下管線管網(wǎng)和地下綜合管廊建設(shè)改造”。
REITs適配性：此類資產(chǎn)具有需求剛性、收費(fèi)機(jī)制成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定可預(yù)測(cè)的特點(diǎn)，是基礎(chǔ)設(shè)施REITs的傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。城市更新中的管網(wǎng)更新、智能化改造及管廊新建項(xiàng)目，具備良好培育基礎(chǔ)。
（二）停車場(chǎng)項(xiàng)目：破解“停車難”的資產(chǎn)價(jià)值
政策依據(jù)：《意見》提出“完善城市交通基礎(chǔ)設(shè)施…加快建設(shè)停車設(shè)施”。
REITs適配性：位于城市核心區(qū)、交通樞紐或大型更新片區(qū)配套的公共停車場(chǎng)（樓），尤其是采用智能化管理、具備規(guī)模效應(yīng)的項(xiàng)目，能產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的停車費(fèi)收入，符合REITs對(duì)現(xiàn)金流的要求。
（三）污水垃圾處理與資源化利用：綠色轉(zhuǎn)型的資本助力
政策依據(jù)：《意見》強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)城市生活污水收集、處理和再生利用及污泥處理處置設(shè)施建設(shè)改造。推動(dòng)生活垃圾處理設(shè)施改造升級(jí)”。
REITs適配性：污水處理廠、垃圾焚燒發(fā)電廠、資源回收中心等項(xiàng)目，有明確的使用者付費(fèi)機(jī)制，現(xiàn)金流透明度高、抗周期性較強(qiáng)。提標(biāo)改造和資源化項(xiàng)目更符合綠色金融趨勢(shì)。
（四）商業(yè)街區(qū)、綜合體、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：存量商業(yè)資產(chǎn)的盤活路徑
政策依據(jù)：《意見》提出“改造提升商業(yè)步行街和舊商業(yè)街區(qū)…推動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)賦能城市更新。推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施改造升級(jí)”。
REITs適配性：經(jīng)過成功更新改造、業(yè)態(tài)優(yōu)化、運(yùn)營提升的特色商業(yè)街區(qū)、區(qū)域性購物中心（非住宅配套）、大型專業(yè)市場(chǎng)/農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，能產(chǎn)生可觀的租金和管理費(fèi)收入。REITs為這類存量商業(yè)資產(chǎn)提供了有效的退出和再投資通道。
（五）社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目：民生“最后一公里”的可持續(xù)運(yùn)營
政策依據(jù)：《意見》要求“完善社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施、便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施…，構(gòu)建城市一刻鐘便民生活圈。開展城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)…推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施改造升級(jí)”。
REITs適配性：集中建設(shè)或改造升級(jí)的社區(qū)商業(yè)中心、便民服務(wù)綜合體（含超市、餐飲、維修等嵌入式服務(wù)），服務(wù)于穩(wěn)定居住人群，需求剛性，租金收益穩(wěn)健。打包形成規(guī)模后，是REITs組合中風(fēng)險(xiǎn)分散、收益穩(wěn)定的重要組成部分。
（六）養(yǎng)老設(shè)施：應(yīng)對(duì)“銀發(fā)浪潮”的金融創(chuàng)新
政策依據(jù)：《意見》指出“增加普惠托育服務(wù)供給，發(fā)展兜底性、普惠型、多樣化養(yǎng)老服務(wù)”。
REITs適配性：面向大眾、運(yùn)營成熟的養(yǎng)老公寓、護(hù)理院、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心等，隨著人口老齡化加速，其長期穩(wěn)定的床位費(fèi)、服務(wù)費(fèi)收入極具潛力。REITs可有效解決養(yǎng)老設(shè)施投資周期長、回收慢的痛點(diǎn)，吸引社會(huì)資本積極參與。
二、謀劃REITs發(fā)行：必須跨越的“六道門檻”
對(duì)于上述領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，要成功發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，需滿足一系列核心條件，這是項(xiàng)目篩選和培育的關(guān)鍵
（一）權(quán)屬清晰合規(guī)
項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等核心權(quán)益歸屬明確無瑕疵，近3年無重大安全、質(zhì)量、環(huán)保事故及影響運(yùn)營的重大糾紛。
（二）資產(chǎn)完整獨(dú)立
底層資產(chǎn)邊界清晰，功能完整，可獨(dú)立運(yùn)營。特殊情況下需有機(jī)制保障運(yùn)營穩(wěn)定性。
（三）現(xiàn)金流穩(wěn)健達(dá)標(biāo)
1.運(yùn)營時(shí)間原則上≥3年。
2.收益來源合理分散（非依賴單一客戶或特定補(bǔ)貼）。
3.近3年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流持續(xù)為正。
4.未來收益可期：近3年平均現(xiàn)金流（EBITDA或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流）不低于未來3年預(yù)測(cè)平均值的70%。
（四）資產(chǎn)規(guī)模門檻
1.首次發(fā)行項(xiàng)目：擬發(fā)行資產(chǎn)凈值≥10億元（養(yǎng)老設(shè)施≥8億元）
2.發(fā)起人儲(chǔ)備：持有同類合資格資產(chǎn)規(guī)?！輸M發(fā)行規(guī)模的2倍（體現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營能力）
3.擴(kuò)募項(xiàng)目無資產(chǎn)規(guī)模要求
（五）主體資質(zhì)優(yōu)良
1.發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司、運(yùn)營機(jī)構(gòu)近3年無重大違法違規(guī)及安全事故記錄。
2.財(cái)務(wù)狀況健康，經(jīng)營穩(wěn)健。
3.特別要求（消費(fèi)、養(yǎng)老）：發(fā)起人需為專業(yè)運(yùn)營主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。
（六）手續(xù)完備合法
項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工、驗(yàn)收等所有固定資產(chǎn)投資管理手續(xù)齊備合規(guī)，符合生態(tài)保護(hù)要求。
三、結(jié)語：搶占城市更新與REITs融合的戰(zhàn)略機(jī)遇期
資產(chǎn)規(guī)模達(dá)不到怎么辦？REITs可以擴(kuò)募，對(duì)于符合投資標(biāo)的的項(xiàng)目，可以通過已發(fā)行REITs擴(kuò)募的方式借平臺(tái)上市。城市更新浪潮下，當(dāng)前工作應(yīng)該怎么做？
（一）戰(zhàn)略層面
需將REITs納入城市更新投融資規(guī)劃通盤考慮，作為盤活存量、帶動(dòng)增量、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的重要工具。
（二）項(xiàng)目層面
應(yīng)聚焦上述六大重點(diǎn)領(lǐng)域，對(duì)照發(fā)行條件，提前篩選、主動(dòng)培育具備潛力的資產(chǎn)，要求更低的擴(kuò)募渠道值得重點(diǎn)關(guān)注。重點(diǎn)解決權(quán)屬、手續(xù)、現(xiàn)金流等關(guān)鍵問題，提升資產(chǎn)合規(guī)性與收益性。
（三）操作層面
加強(qiáng)與監(jiān)管部門、市場(chǎng)機(jī)構(gòu)（券商、基金、律所、評(píng)估）的溝通協(xié)作，深入理解規(guī)則，精心設(shè)計(jì)發(fā)行方案。
關(guān)注官方微信公眾號(hào)，
了解更多資訊