當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場正處于深度調(diào)整期，存量商品房消化與保障性住房供給成為亟待解決的兩大核心問題。2024年，中央創(chuàng)新性出臺利用專項債券資金收儲存量商品房政策，通過財政工具盤活市場存量房源，既著力化解房地產(chǎn)庫存壓力，又有效補(bǔ)齊保障性住房供給短板。
然而，根據(jù)全國專項債券發(fā)行信息披露情況分析，該項政策在落地實施過程中仍面臨諸多現(xiàn)實挑戰(zhàn)。近期，我們在咨詢服務(wù)過程中，也陸續(xù)收到多個省市住建部門關(guān)于政策落地實施的具體問題反饋，主要集中在辦法實施細(xì)則、收購主體與項目業(yè)主、資金拼盤完整、申報流程等關(guān)鍵環(huán)節(jié)?，F(xiàn)就其中大家關(guān)心的主要問題，根據(jù)個人對政策的理解，反饋如下，僅供參考。
1.關(guān)于實施細(xì)則的制定：從建保【2024】44號文到建?！?025】10號文，兩份政策文件從頂層設(shè)計上賦予了地方政府收購自主選擇權(quán)、定價機(jī)制和房源用途等方面的自主權(quán)。從網(wǎng)絡(luò)公開的信息上看，部分省市出臺了相應(yīng)的管理辦法和收購流程。但是作為創(chuàng)新性的專項債券項目申報，需要省級住建、財政、發(fā)改等部門協(xié)同配合，至少在決策機(jī)制、評審規(guī)則上出臺相應(yīng)的細(xì)則，指導(dǎo)市縣級政府積極利用政策紅利。
2.關(guān)于非“自審自發(fā)”地區(qū)該項政策落地情況：從公開的信息披露上看，目前僅“自審自發(fā)”試點地區(qū)發(fā)行了存量房專項債券項目（存量房專項債，浙江四川怎么干），非試點地區(qū)還沒有政策落地。一是收購存量房從購房需求鎖定到房源要求、價格機(jī)制等流程復(fù)雜，且時間跨度長。二是非試點地區(qū)需要上報住建部、財政部審核，需要等待時間窗口。
3.關(guān)于收購主體和項目申報業(yè)主是否一致：這個看似不是問題的問題，是很多地方政府不能突破的評審規(guī)則。根據(jù)住建部和財政部聯(lián)合發(fā)布的建?！?025】10號文的相關(guān)規(guī)定，閑置存量房收購主體應(yīng)為地方國有企業(yè)，由于企業(yè)項目多采用備案制與很多省份要求審批制的評審規(guī)則相沖突。對于這個問題，個人建議一是修改評審規(guī)則或立項審批手續(xù)，二是可采用住建部門申報，再轉(zhuǎn)貸地方國企。
4.關(guān)于項目資金拼盤缺口的解決辦法：根據(jù)各地發(fā)行的地方債券收購閑置存量房的案例來看，部分項目地方債券資金全覆蓋總投資，也有很多項目還需要配套20%-50%不等的自有資金或財政資金。這部分配套資金對于地方國企以及財政壓力其實并不小，個人建議應(yīng)積極利用“專項債券可用作保障性住房項目資本金”或采用債貸組合模式補(bǔ)齊配套資金，避免“做大購小”虛增投資風(fēng)險和“半拉子”工程。
5.關(guān)于債券發(fā)行期限的設(shè)定：收購存量房用作保障性住房的主要分為配租型和配售型。針對這兩種情況，因其項目收益方式不同應(yīng)分別考慮債券發(fā)行期限，配售型債券期限不宜超過10年。考慮到同一個項目有可能租售同時存在的情況，建議探索提前償債路徑，避免資金閑置和空背利息風(fēng)險。
6.關(guān)于政策執(zhí)行中風(fēng)險管控：一方面收購存量房政策的核心原則是以需定購、提前鎖定租售需求，避免強(qiáng)行推進(jìn)存量房收購造成專項債券償付風(fēng)險和國有企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。另一方面目前此類項目被收購的房企中有本級全資國企和本級參股控股企業(yè)、也有民營企業(yè)。不管是哪類企業(yè)，要堅持市場化、法治化原則有序推進(jìn)收購工作，而非“托底”本級國有企業(yè)，避免審計風(fēng)險。
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