一、城市更新200億，要來(lái)了！
未來(lái)幾年，中央財(cái)政擬補(bǔ)助超過(guò)200億元，支持北京、天津等20個(gè)城市，實(shí)施城市更新行動(dòng)。
根據(jù)《財(cái)政部辦公廳住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開展2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)的通知》（財(cái)辦建〔2025〕11號(hào)）要求，經(jīng)有關(guān)省級(jí)部門推薦。
2025年6月4日，財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)評(píng)選結(jié)果公示，20城入選（按行政區(qū)劃排序）：
北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟(jì)南、鄭州、宜昌、長(zhǎng)沙、廣州、?？凇⒁速e、蘭州、西寧、烏魯木齊。
兩部門將上述結(jié)果予以公示，公示期為2025年6月4日至8日。
根據(jù)財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2025年4月初公布的《關(guān)于開展2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)的通知》，中央財(cái)政資金的支持方向，包括城市更新重點(diǎn)樣板項(xiàng)目和城市更新機(jī)制建設(shè)。
對(duì)入圍城市給予定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)為：東部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)8億元，中部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)10億元，西部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)12億元，直轄市每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)12億元。
這也是繼兩部委2024年首次啟動(dòng)城市更新示范工作后，中央財(cái)政再次對(duì)城市更新行動(dòng)給予支持。
2024年，15個(gè)城市納入支持范圍，分別為石家莊、太原、沈陽(yáng)、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)與今年相同。
2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，此次評(píng)選是落實(shí)《“十四五”城市更新行動(dòng)方案》的具體舉措，旨在通過(guò)中央財(cái)政撬動(dòng)地方和社會(huì)資本投入，加速城市從“規(guī)模擴(kuò)張”向“品質(zhì)提升”轉(zhuǎn)變。
二、強(qiáng)調(diào)一下，城市更新的八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)
2025年6月4日，中央電視臺(tái)CCTV13頻道“豪擲”23分鐘討論城市更新。首先便強(qiáng)調(diào)了城市更新的八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。
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（一）加強(qiáng)既有建筑改造利用（包括危房改造）
（二）推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造（包括改造小區(qū)燃?xì)獾壤匣芫€管道）
（三）開展完整社區(qū)建設(shè)（包括完善社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施、便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公共活動(dòng)場(chǎng)地等）
（四）推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造
（五）完善城市功能
（六）加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造
（七）修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)
（八）保護(hù)傳承城市歷史文化等
我們不難發(fā)現(xiàn)其中一些關(guān)鍵詞，如：房屋建筑、小區(qū)（社區(qū)）、城區(qū)、生態(tài)、歷史文化等。具體來(lái)說(shuō)，貼合政策的基礎(chǔ)上，我們可以做的、要關(guān)注的，有哪些呢？
1、改造危舊房：C級(jí)危房?jī)?yōu)先改造，D級(jí)危房必須拆除，保障居民生命安全。
2、更新基礎(chǔ)設(shè)施：重點(diǎn)推進(jìn)城市燃?xì)?、供水、排水、供電、污水處理、老化管線、道路等改造更新，提升城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
3、完善配套設(shè)施：增設(shè)電梯、更換窗戶、提升改造停車位、充電樁、消防安防、通信基站、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、智慧化設(shè)施等。
4、完整社區(qū)功能：完善便民商業(yè)、公共活動(dòng)空間，構(gòu)建“一刻鐘生活圈”，助力社區(qū)商業(yè)、社區(qū)助餐、新零售、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)養(yǎng)老、家政服務(wù)等設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)社區(qū)新業(yè)態(tài)發(fā)展。
5、擴(kuò)展城市功能：新增養(yǎng)老、托育、應(yīng)急醫(yī)療、健身場(chǎng)所、口袋公園、公共文化空間，推動(dòng)適老化與多功能城市發(fā)展。對(duì)于口袋公園，可以借鑒參考上海百禧公園。
6、修復(fù)城市生態(tài)：治理黑臭水體、濕地保護(hù)、污染修復(fù)、山體整治，促進(jìn)生態(tài)旅游、園林綠化等產(chǎn)業(yè)興起。
7、盤活存量閑置：老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等將改造再利用。典型如北京798文化園區(qū)、深圳舊寫字樓孵化基地、成都東郊記憶、重慶鵝嶺二廠，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、空間活化。
8、轉(zhuǎn)變開發(fā)方式：不再大拆大建，而是直接在原有基礎(chǔ)上升級(jí)。
9、更新安置方式：2024年10月，有一條政策叫：通過(guò)貨幣化安置房方式新增100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造。2025年3月11日，洛陽(yáng)出臺(tái)《關(guān)于印發(fā)洛陽(yáng)市城中村改造以購(gòu)代建實(shí)施方案（試行）的通知》。文件當(dāng)中，有一個(gè)全新安置模式叫作：組織購(gòu)買。探索“房票安置”、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等激勵(lì)手段。從分配安置房到貨幣化安置再到“房票”安置，反映了中國(guó)城市化進(jìn)程中征地拆遷補(bǔ)償政策，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，進(jìn)行的適應(yīng)性調(diào)整，體現(xiàn)了政府、市場(chǎng)與被征收人三者關(guān)系的動(dòng)態(tài)平衡，以及政策對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、財(cái)政等多重目標(biāo)的綜合考量。
10、關(guān)注政策范圍：2000年前建成的老舊小區(qū)全部納入更新范疇。全國(guó)此類小區(qū)多達(dá)22萬(wàn)個(gè)，涉及3900萬(wàn)戶、87.6億平方米。其中，廣東存量住宅最高（874萬(wàn)套），其次為山東、江蘇、遼寧、上海等省市，東部省份更新潛力最強(qiáng)。
11、秉承原則：城市更新行動(dòng)，倡導(dǎo)“政府引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、全社會(huì)參與”。
三、特別談?wù)?，老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)改造
中共中央辦公廳國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》中指出，“推動(dòng)老舊街區(qū)功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級(jí)、活力提升，因地制宜打造一批活力街區(qū)。改造提升商業(yè)步行街和舊商業(yè)街區(qū)，完善配套設(shè)施，優(yōu)化交通組織，提升公共空間品質(zhì)，豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景，推動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)賦能城市更新。鼓勵(lì)以市場(chǎng)化方式推動(dòng)老舊廠區(qū)更新改造，加強(qiáng)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用：盤活利用閑置低效廠區(qū)、廠房和設(shè)施，植入新業(yè)態(tài)新功能……”
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中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)鄭德高表示，因地制宜是城市更新的關(guān)鍵，老舊街區(qū)改造的核心要做好兩個(gè)方面。
第一是物質(zhì)環(huán)境的因地制宜，城市更新過(guò)程中，要充分挖掘本地形態(tài)、業(yè)態(tài)，做到新舊融合；
第二是做好業(yè)態(tài)的豐富和更新，例如：首發(fā)經(jīng)濟(jì)、原創(chuàng)經(jīng)濟(jì)，著力把本地的特色經(jīng)濟(jì)充分發(fā)揮。
物質(zhì)上相異、業(yè)態(tài)上相異，一定意義上也就是因地制宜的。
對(duì)于老舊廠區(qū)改造，像北京首鋼園、798文化園區(qū)這些的成功，到底是哪里做得比較好？
鄭院長(zhǎng)提出，第一是新舊融合，北京首鋼園原來(lái)就是鋼鐵廠，現(xiàn)在打造成了文化創(chuàng)意園，798同理（這里我想的話，大抵總結(jié)為，歷史文化底蘊(yùn)與現(xiàn)代文明結(jié)合的產(chǎn)物）。
第二是整體更新，煥發(fā)新面貌，這強(qiáng)調(diào)整體性。更新一棟樓是很難體現(xiàn)特色的，若是整體更新，便能把建筑和建筑之間的空間變成更加開放的公共空間，很多居民去玩不見得會(huì)逛里面的商場(chǎng)，但也可以在外面進(jìn)行休閑活動(dòng)。
第三是功能復(fù)合，滿足多方需求，以及內(nèi)部的活動(dòng)更新，一個(gè)人一周去兩三次也不奇怪。
結(jié)語(yǔ)
預(yù)測(cè)未來(lái)...
中央對(duì)城市更新的投資會(huì)持續(xù)加力。
城市更新將引導(dǎo)城市從“空間擴(kuò)張”走向“功能提升”。特別是核心城區(qū)的老舊建筑、閑置廠房，從“空間改造”到“內(nèi)容賦能”，將通過(guò)功能再造煥發(fā)新生。
同時(shí)，社區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起，“完整社區(qū)”與“一刻鐘生活圈”的推進(jìn)，將深刻改變居民生活方式與社會(huì)形態(tài)。
當(dāng)然，可能也會(huì)面臨資金平衡難（公益性與盈利性矛盾）、拆遷糾紛、同質(zhì)化開發(fā)等問題。未來(lái)重點(diǎn)可能轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)：避免“一刀切”，注重社區(qū)參與（如上海“社區(qū)規(guī)劃師”制度）。
總的來(lái)說(shuō)，城市更新不僅是“硬件改造”，也是能夠平衡短期投入與長(zhǎng)期收益、商業(yè)價(jià)值與社會(huì)效益、硬件改造與軟建設(shè)優(yōu)化的有機(jī)系統(tǒng)，是城市治理模式的升級(jí)。
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