自2024年10月12日財政部首次明確用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房以來。各地積極落實相關要求，廣州、杭州、鄭州、青島等多地發(fā)布征集通告，但均無專項債項目落地。2025年5月13日，浙江省財政廳發(fā)布2025年浙江省政府專項債券（十三—二十期）有關事項的通知，其中，南潯區(qū)溪畔居項目成為全國首個收購存量商品房專項債項目。
根據(jù)建保〔2024〕44號要求，收購已建成存量商品房用于保障性住房應滿足“一現(xiàn)、兩防、三合適”的基本條件，且要選定不超過2家地方國有企業(yè)作為收購主體。今年發(fā)布的建?！?025〕10號文中，對于現(xiàn)房、收購主體、價格和用途等方面給予城市政府更大自主權，可依法合規(guī)確定合理收購價格。南潯區(qū)溪畔居項目是自審自發(fā)下的一次嘗試和探索。
一、南潯區(qū)溪畔居項目情況
（一）收購主體
湖州南潯鑫泰物業(yè)服務有限公司
（二）被收購主體
湖州南潯金杭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
（三）收購標的
擬收購的溪畔居部分存量商品房為已竣工的存量商品房，共404套房產(chǎn)，該房產(chǎn)項目建設單位為湖州南潯金杭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。湖州南潯鑫泰物業(yè)服務有限公司擬通過收購方式取得湖州市南潯區(qū)練市鎮(zhèn)溪畔居404套房產(chǎn)，涉及總建筑面積42666.61平方米，面積段89-133m2（90m2共計233套；115m2共計83套；130 m2共計88套），對其進行重新裝修升級作為保障性租賃住房使用。
（四）手續(xù)情況
湖州南潯鑫泰物業(yè)服務有限公司與湖州南潯金杭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已簽訂《地方政府專項債券收購存量商品房用作保障性住房協(xié)議》。
（五）收購價格
項目收購面積42666.61平方米，單位收購價格12000元/平方米。項目收購價格合計51200萬元。全部使用專項債券資金解決。
（六）收益與融資平衡情況
本項目運營收入為保障性租賃住房租金收入、出售房產(chǎn)收入、停車費收入。本項目可用于償還債券本息的項目收益66,374.98萬元，對應本項目到期本息總計 65,792.00萬元，項目收益對債券本息的覆蓋倍數(shù)為1.01，項目自身產(chǎn)生的收益能夠償還全部債券本息并具備一定的盈利能力。
二、本地收購存量商品房相關要求
自去年以來，廣州、杭州、鄭州、青島等多地發(fā)布關于收購已建成存量商品房用作保障性住房項目的征集通告，2025年4月22日，湖州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布關于公開征求《湖州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》意見的公告。本文對比杭州市收購已建成存量商品房用作保障性住房項目的征集通告及《湖州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》，結合南潯區(qū)溪畔居項目，對比其中異同。
三、總結
目前住建部并未出具相關要求，省級住建部門也未出具操作辦法，專項債券收購存量房決策流程、價格決策機制、申報資料要求并未明確。從南潯區(qū)溪畔居項目公開資料來看，該項目仍然按照傳統(tǒng)專項債券申報執(zhí)行，并未特殊管理。本文從專項債券政策管理要求以及《政府采購法》《政府采購法實施條例》，對專項債券收購存量商品房用于保障性住房提出以下建議：
1、選擇合適收購主體。開展收購存量商品房作為保障性住房的一般由政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，但各區(qū)、縣人民政府是否可指定收購主體一直未明確。從去年各地發(fā)布的征集通告來看，一般由地市級指定國有企業(yè)作為收購主體，各區(qū)、縣無法指定，但從《湖州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》及《南潯區(qū)溪畔居項目》來看，各區(qū)、縣有了更大的自主權，可指定本級國有企業(yè)作為收購主體。
2、明確收購范圍和條件。“一現(xiàn)兩防三合適”作為收購存量商品房的要求沒有發(fā)生改變，但存在較大爭議的為價格合適，杭州市的價格確認標準：劃撥土地成本和建安成本、增加不超過5%的利潤也是各地發(fā)布征集公告的收集標準，但從《南潯區(qū)溪畔居項目》來看，收購價格后期可能會有所突破。收購價格需需符合《政府采購法》《政府采購法實施條例》相關要求。
3、做好項目申報管理。目前來說，各地并未明確專項債券收購存量商品房用于保障性住房資料清單，可參考專項債券收購閑置土地要求，確定收購基礎價格、集體決策收購價格、與房屋使用權人協(xié)商一致并經(jīng)公示無異議，報市、縣人民政府批準確認。但市場價格評估報告、項目是否需要列入保障性住房臺賬目前尚未明確。
關注官方微信公眾號，
了解更多資訊