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老舊場(chǎng)站承載著城市的歷史記憶。許多場(chǎng)站始建于城市工業(yè)化起步階段，其建筑風(fēng)格、設(shè)施布局都深深烙印著那個(gè)時(shí)代的特征，見證了城市的興衰變遷。但如今，它們面臨著諸多困境。從功能上看，老舊場(chǎng)站設(shè)施陳舊，難以滿足現(xiàn)代交通運(yùn)輸和物流的高效需求。鐵路場(chǎng)站的軌道老化、裝卸設(shè)備落后，公路場(chǎng)站的停車場(chǎng)容量不足、信息化水平低，無法適應(yīng)日益增長(zhǎng)的交通流量和復(fù)雜的運(yùn)輸組織要求。從空間形態(tài)上，這些場(chǎng)站占據(jù)著城市中心或黃金地段，卻往往呈現(xiàn)出破敗、雜亂的景象，與周圍現(xiàn)代化的城市景觀格格不入，成為城市空間品質(zhì)提升的“絆腳石”。同時(shí)，由于長(zhǎng)期閑置，部分老舊場(chǎng)站還存在安全隱患，建筑結(jié)構(gòu)老化、消防設(shè)施缺失等問題亟待解決。

1、經(jīng)濟(jì)價(jià)值重?zé)ㄉ鷻C(jī)：盤活老舊場(chǎng)站能夠帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益。一方面，通過改造升級(jí)為現(xiàn)代化的物流園區(qū)、商業(yè)綜合體等，可實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用，大幅提升土地價(jià)值。例如，將老舊鐵路貨運(yùn)場(chǎng)站改造為集倉(cāng)儲(chǔ)、配送、電商服務(wù)于一體的智慧物流園區(qū)，引入先進(jìn)的物流管理系統(tǒng)，吸引眾多物流企業(yè)入駐，不僅增加了地方稅收，還創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面，一些具有特色的老舊場(chǎng)站，如保留了歷史建筑風(fēng)貌的客運(yùn)站，可開發(fā)為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引文創(chuàng)企業(yè)、藝術(shù)家工作室入駐，通過舉辦各類文化活動(dòng)、展銷文創(chuàng)產(chǎn)品等，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)城市文化產(chǎn)業(yè)的繁榮。

2、社會(huì)價(jià)值傳承延續(xù)：老舊場(chǎng)站的盤活利用是對(duì)城市歷史文化的傳承與保護(hù)。它們作為城市發(fā)展的見證者，蘊(yùn)含著深厚的文化底蘊(yùn)。將其改造為城市文化博物館、歷史展覽館等，能讓市民直觀地了解城市的發(fā)展歷程，增強(qiáng)對(duì)城市的認(rèn)同感和歸屬感。比如，把一座廢棄的電車場(chǎng)站改造成電車文化博物館，展示電車的發(fā)展歷史、不同時(shí)期的電車模型以及相關(guān)的運(yùn)營(yíng)設(shè)備，讓市民在參觀體驗(yàn)中感受城市交通的變遷。此外，盤活后的老舊場(chǎng)站還可作為公共活動(dòng)空間，舉辦各類公益活動(dòng)、社區(qū)集會(huì)等，豐富市民的精神文化生活，促進(jìn)社區(qū)的和諧發(fā)展。

3、空間價(jià)值重塑提升：從城市空間布局的角度看，盤活老舊場(chǎng)站有助于優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)。將原本閑置、低效利用的土地轉(zhuǎn)化為功能多元、活力充沛的城市空間，填補(bǔ)城市功能短板。例如，將位于城市中心區(qū)的老舊公交場(chǎng)站改造為城市公園或綠地，增加城市的綠色空間，改善城市生態(tài)環(huán)境，提升居民的生活品質(zhì)。同時(shí)，通過合理規(guī)劃交通流線，將老舊場(chǎng)站與周邊的交通網(wǎng)絡(luò)有機(jī)銜接，可緩解城市交通擁堵，提高城市交通運(yùn)行效率。

1、功能置換與復(fù)合：根據(jù)城市發(fā)展需求和老舊場(chǎng)站的區(qū)位特點(diǎn)，進(jìn)行功能置換是常見的盤活策略。位于城市商業(yè)中心附近的老舊場(chǎng)站，可改造為購(gòu)物中心、主題商業(yè)街等商業(yè)功能。例如，上海的上生·新所，其前身為上海生物制品研究所，經(jīng)過改造后，保留了歷史建筑風(fēng)貌，引入了時(shí)尚零售、餐飲、文化藝術(shù)等多種業(yè)態(tài)，成為上海的網(wǎng)紅打卡地和時(shí)尚文化新地標(biāo)。而對(duì)于一些位于城市新區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的場(chǎng)站，則可轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，如科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間等，為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供空間支持。此外，功能復(fù)合也是趨勢(shì)，如打造集辦公、商業(yè)、居住為一體的綜合性社區(qū)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)活力街區(qū)的打造。

2、空間改造與再生：在空間改造方面，注重對(duì)老舊場(chǎng)站原有建筑結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)的保護(hù)與利用。對(duì)于具有歷史價(jià)值的建筑，采用“修舊如舊”的手法，保留其外立面、結(jié)構(gòu)框架等，同時(shí)對(duì)內(nèi)部空間進(jìn)行現(xiàn)代化改造，滿足新的功能需求。例如，北京的798藝術(shù)區(qū)，原是國(guó)營(yíng)798廠等電子工業(yè)的老廠區(qū)，藝術(shù)家們將廢棄的廠房改造成藝術(shù)工作室、畫廊、展廳等，通過對(duì)空間的重新劃分和裝飾，保留了工業(yè)時(shí)代的痕跡，營(yíng)造出獨(dú)特的藝術(shù)氛圍。對(duì)于一些普通建筑，則可根據(jù)新功能進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，增加采光、通風(fēng)設(shè)施，優(yōu)化空間布局，提升空間品質(zhì)。同時(shí)，注重公共空間的營(yíng)造，打造廣場(chǎng)、庭院等開放空間，增強(qiáng)場(chǎng)所的吸引力和可達(dá)性。

3、技術(shù)應(yīng)用與賦能：借助現(xiàn)代信息技術(shù)，為老舊場(chǎng)站的盤活利用賦能。在智慧交通方面，通過安裝智能停車系統(tǒng)、交通誘導(dǎo)設(shè)備等，提升場(chǎng)站的交通管理效率。在能源利用上，采用太陽能、地?zé)崮艿瓤稍偕茉醇夹g(shù)，實(shí)現(xiàn)場(chǎng)站的節(jié)能減排。例如，一些改造后的物流園區(qū)利用屋頂安裝太陽能板，為園區(qū)內(nèi)的照明、設(shè)備運(yùn)行等提供電力。此外，利用大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)場(chǎng)站運(yùn)營(yíng)管理的智能化監(jiān)控，提高運(yùn)營(yíng)效率，降低運(yùn)營(yíng)成本。

1、城市更新中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)

在申請(qǐng)時(shí)，各地區(qū)需先行編制城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造實(shí)施方案，后續(xù)申報(bào)專項(xiàng)資金的項(xiàng)目，必須納入該實(shí)施方案。支持方式分為兩種：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)（城市危舊房）改造等，原則上采取打捆或切塊方式下達(dá)資金；而城中村改造、城市公共空間改造利用、老舊街區(qū)（廠區(qū)）改造提升等，包括老舊場(chǎng)站改造，原則采取按項(xiàng)目下達(dá)方式。按項(xiàng)目下達(dá)意味著項(xiàng)目要?dú)v經(jīng)區(qū)、市、省、國(guó)家的層層嚴(yán)格審核，只有審核通過的項(xiàng)目，才能獲得國(guó)家提供的專項(xiàng)資金補(bǔ)助。支持額度方面，根據(jù)不同地區(qū)有明確劃分：在老舊居住區(qū)宜居改造工程、城中村綜合改造工程中，東部、中部、西部、東北地區(qū)中央預(yù)算內(nèi)投資支持金額原則上不超過項(xiàng)目總投資（符合支持方向的核定總投資，不包含征地拆遷、異地安置費(fèi)用等）的50%、60%、70%、70%；在城市公共空間功能提升工程、老舊街區(qū)（廠區(qū)）轉(zhuǎn)型提質(zhì)工程，如老舊場(chǎng)站改造為公共空間或產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目中，東部、中部、西部、東北地區(qū)中央預(yù)算內(nèi)投資支持金額原則上不超過項(xiàng)目總投資的40%、50%、60%、60%。該專項(xiàng)聚焦公益性基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施重點(diǎn)項(xiàng)目，老舊場(chǎng)站改造若朝著打造公共體育設(shè)施、文化活動(dòng)中心等公益性方向發(fā)展，將更加符合申報(bào)要求。

2、政府專項(xiàng)債券

地方政府專項(xiàng)債券一般用于有一定收益的公益性項(xiàng)目，老舊場(chǎng)站符合專項(xiàng)債券領(lǐng)域－城市更新，若改造為具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化街區(qū)等，其主要問題在于產(chǎn)權(quán)是否歸屬于項(xiàng)目單位所有。

3、老舊廠房更新利用獎(jiǎng)勵(lì)資金（以北京市為例）

為深入貫徹落實(shí)城市更新工作要求，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新活力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，北京市設(shè)立了老舊廠房更新利用獎(jiǎng)勵(lì)資金。重點(diǎn)支持企業(yè)通過老舊廠房更新，有效盤活存量空間，開展先進(jìn)制造業(yè)、軟件信息服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目布局建設(shè)。申請(qǐng)?jiān)撡Y金，項(xiàng)目申報(bào)單位應(yīng)為在京企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容要符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)、政策要求。申報(bào)項(xiàng)目需符合國(guó)家及本市產(chǎn)業(yè)政策要求，手續(xù)齊全，且未獲得其他市級(jí)財(cái)政資金支持。同時(shí)，項(xiàng)目需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)已竣工（如2024年1月1日至12月31日內(nèi)），并遵守北京市老舊廠房更新項(xiàng)目管理要求，建設(shè)期不超過3年，固定資產(chǎn)投資不低于500萬元。符合支持條件的項(xiàng)目，按不超過納入獎(jiǎng)勵(lì)范圍項(xiàng)目總投資10%給予獎(jiǎng)勵(lì)，單個(gè)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)金額不超過1000萬元。符合條件的申報(bào)單位可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，登錄“北京通企服版APP-一體化申報(bào)平臺(tái)”“北京市中小企業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)一體化申報(bào)平臺(tái)”或北京市人民政府門戶網(wǎng)站“政策兌現(xiàn)”頻道進(jìn)行申報(bào)，按照填報(bào)指引對(duì)相關(guān)企業(yè)信息及對(duì)應(yīng)材料進(jìn)行提交。

4、社會(huì)資本參與

通過公私合營(yíng)（PPP）模式吸引社會(huì)資本參與老舊場(chǎng)站盤活利用項(xiàng)目，是解決資金問題的重要途徑之一。社會(huì)資本可以通過投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等方式參與改造，并從中獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)。在具體操作中，政府相關(guān)部門需制定完善的項(xiàng)目實(shí)施方案和合作協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。例如，對(duì)于將老舊場(chǎng)站改造為商業(yè)綜合體的項(xiàng)目，政府可提供土地資源、政策支持等，社會(huì)資本負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)等工作。社會(huì)資本參與不僅能緩解政府財(cái)政壓力，還能引入先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率和質(zhì)量。項(xiàng)目發(fā)起方可通過公開招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式選擇合適的社會(huì)資本方，雙方共同組建項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施。

1、深圳蛇口海上世界文化藝術(shù)中心項(xiàng)目

其前身是蛇口客運(yùn)碼頭。改造后，成為一個(gè)融合藝術(shù)展覽、文化活動(dòng)、商業(yè)休閑等多種功能的文化藝術(shù)中心。建筑設(shè)計(jì)保留了原有碼頭的工業(yè)風(fēng)格，同時(shí)采用了現(xiàn)代化的建筑技術(shù)和材料。在這里，人們可以欣賞到各類藝術(shù)展覽，參加文化講座和演出，還能在海邊的餐廳享受美食，感受城市文化與海洋文化的交融。

2、江西省南昌市雷公坳文化體育產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目

項(xiàng)目原為江西昌九至昌樟高速公路服務(wù)區(qū)，1996年投入使用，占地約207畝，建筑面積5.8萬平方米，2007年所在高速段被調(diào)整為城市快速路，服務(wù)區(qū)功能喪失，原設(shè)施和用地閑置。2019年通過分期分區(qū)集中連片改造利用，2021年10月全面投入運(yùn)營(yíng)，成為全國(guó)高速公路服務(wù)區(qū)舊址成功轉(zhuǎn)型的范例。在產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變、用地性質(zhì)不變、建筑結(jié)構(gòu)不變的基礎(chǔ)上，省屬國(guó)有平臺(tái)公司成功引入上海某集團(tuán)，總投資約3億元，對(duì)原服務(wù)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造，實(shí)現(xiàn)了閑置土地盤活利用、歷史建筑煥發(fā)活力、環(huán)境品質(zhì)有效提升。

3、石景山區(qū)模式口歷史文化街區(qū)保護(hù)更新項(xiàng)目

項(xiàng)目位于石景山區(qū)中部，占地34.46公頃，區(qū)域內(nèi)有國(guó)家級(jí)文保單位2處、市級(jí)文保單位2處、區(qū)級(jí)文保單位17處、有價(jià)值院落37處。2020年以來，借鑒共生院模式，以點(diǎn)帶面打造1000平方米的“京西百變?cè)鹤印背蔀槟Ｊ娇谑忻駮?huì)客廳，街區(qū)風(fēng)貌得到顯著提升。采用“躉租+騰退”相結(jié)合的拼盤模式，躉租沿街房屋118戶99間，總建筑面積8200平方米，為全面完成主街、主巷房屋外立面的修繕改造提升打下基礎(chǔ)。街區(qū)成立環(huán)境綜合整治專項(xiàng)行動(dòng)指揮部，金頂街街道牽頭主導(dǎo)，充分發(fā)揮“街道吹哨，部門報(bào)到”機(jī)制，成立“模式口老街坊議事廳”，志愿者積極建言獻(xiàn)策、參與共治、化解矛盾，推進(jìn)環(huán)境整治工作。傳統(tǒng)院落經(jīng)調(diào)整升級(jí)后引入多元業(yè)態(tài)，規(guī)?；肺幕郝鋷?dòng)區(qū)域商業(yè)活力，臨街小型店鋪豐富街區(qū)煙火氣。院落設(shè)計(jì)與甄選商戶工作無縫對(duì)接，根據(jù)商戶需求進(jìn)行建筑及景觀設(shè)計(jì)，主體結(jié)構(gòu)完工后，商戶立即開展內(nèi)裝工作，縮短建設(shè)工期，同時(shí)保證建筑使用合理性。

在城市更新的時(shí)代浪潮下，老舊場(chǎng)站的盤活利用，承載著對(duì)城市歷史的尊重與傳承，更開啟了城市未來發(fā)展的創(chuàng)新探索。2025 年，多個(gè)地區(qū)出臺(tái)的盤活存量資產(chǎn)、推進(jìn)城市更新的相關(guān)政策，為老舊場(chǎng)站的重生提供了有力支撐，從政策扶持到申報(bào)流程，都為項(xiàng)目的順利開展提供了指引。但是在各地在推進(jìn)老舊場(chǎng)站盤活利用時(shí)，都遵循嚴(yán)格規(guī)范。一方面，需要厘清場(chǎng)站的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，對(duì)產(chǎn)權(quán)不明晰的項(xiàng)目，需依法依規(guī)完成產(chǎn)權(quán)界定與登記。另一方面，要做好項(xiàng)目前期手續(xù)的完善工作，包括補(bǔ)辦手續(xù)、開展竣工驗(yàn)收與財(cái)務(wù)決算、重新評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值等。此外，在盤活過程中，還需防控風(fēng)險(xiǎn)，保障國(guó)有資產(chǎn)不流失，確?；A(chǔ)設(shè)施穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。