全國(guó)首批發(fā)行新增土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券。2017年7月，北京市是《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》實(shí)施后，全國(guó)首批并且是首家發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的省市。2025年2月12日，北京市公布了政府專項(xiàng)債券（五至十七期）發(fā)行計(jì)劃，計(jì)劃發(fā)行總額462.90億元，其中涉及土地儲(chǔ)備25個(gè)項(xiàng)目，成為土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟以來(lái)第一個(gè)發(fā)行地區(qū)。新預(yù)算法實(shí)施后，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款，土儲(chǔ)專項(xiàng)債成為土地儲(chǔ)備資金的主要來(lái)源。城市開(kāi)發(fā)的需要，北京市在新增土地儲(chǔ)備方面結(jié)合本地實(shí)際出臺(tái)了一系列的制度文件，形成了完備的管理體系，具有重要的參考意義，北京泓創(chuàng)智勝咨詢有限公司總結(jié)了北京新增土儲(chǔ)項(xiàng)目制度要點(diǎn)，以供參考。泓創(chuàng)智勝客戶可聯(lián)系項(xiàng)目經(jīng)理獲取完整資料。主要制度文件：
1、《北京市儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)及棚改等土地開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目成本管理細(xì)則》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕449號(hào)）2、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)和利潤(rùn)管理的通知》(京規(guī)自發(fā)【2021】303號(hào))3、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉企保證金及監(jiān)管資金有關(guān)事宜的通知》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕246號(hào)）4、《關(guān)于優(yōu)化土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批流程的意見(jiàn)》（京審改辦函〔2014〕2號(hào) ）5、《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)）6、《北京市土地儲(chǔ)備項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算管理暫行辦法》京財(cái)經(jīng)二〔2012〕2686號(hào)7、《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理辦法》的通知（財(cái)綜〔2018〕8號(hào)）
目錄
六、總結(jié)
新增土儲(chǔ)儲(chǔ)備流程已經(jīng)非常成熟，北京市將土地儲(chǔ)備流程與政府投資項(xiàng)目流程相結(jié)合出臺(tái)了《關(guān)于優(yōu)化土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批流程的意見(jiàn)》（京審改辦函〔2014〕2號(hào) ），對(duì)于新增土儲(chǔ)項(xiàng)目要求進(jìn)行立項(xiàng)審批（項(xiàng)目建議書(shū)）、用地審批（項(xiàng)目用地預(yù)審）和規(guī)劃審批（建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃），本批次發(fā)行項(xiàng)目以上3條作為項(xiàng)目成熟度的判斷標(biāo)準(zhǔn)，北京市要求新增土儲(chǔ)項(xiàng)目啟動(dòng)前原則上應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃，具備控制性詳細(xì)規(guī)劃，具體流程如下：1、項(xiàng)目授權(quán)及規(guī)劃條件報(bào)審。項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，項(xiàng)目主體依據(jù)市政府審批文件申報(bào)授權(quán)及規(guī)劃條件。對(duì)于儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體項(xiàng)目，由規(guī)劃部門(mén)出具建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件(土地儲(chǔ)備前期整理)后國(guó)土部門(mén)核發(fā)授權(quán)批復(fù)；對(duì)于企業(yè)為主體項(xiàng)目，由國(guó)土部門(mén)核發(fā)授權(quán)批復(fù)后規(guī)劃部門(mén)出具建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件(土地儲(chǔ)備前期整理)。項(xiàng)目主體根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件(土地儲(chǔ)備前期整理)和北京市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審批流程，辦理后續(xù)相關(guān)審批事項(xiàng)。2、項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)批。項(xiàng)目規(guī)劃條件明確且項(xiàng)目主體取得發(fā)展改革部門(mén)的預(yù)審告知單后向國(guó)土部門(mén)申報(bào)項(xiàng)目用地預(yù)審，涉及地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估的項(xiàng)目在用地預(yù)審中予以明確，由項(xiàng)目主體負(fù)責(zé)編制地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告。3、項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)批復(fù)。項(xiàng)目主體向發(fā)展改革部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)核準(zhǔn)批復(fù)。4、項(xiàng)目土地征收與農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批。項(xiàng)目主體與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)在不低于我市征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，協(xié)商簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。區(qū)縣人民政府組織編制一書(shū)四方案即《建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)》、《農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案》、《補(bǔ)充耕地方案》、《征收土地方案》、《供地方案》,由國(guó)土部門(mén)上報(bào)市政府批準(zhǔn)征地批復(fù)，項(xiàng)目主體實(shí)施具體征地工作完成后，向國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)辦理征地結(jié)案。若項(xiàng)目不涉及集體土地征收，僅涉及國(guó)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，只需辦理國(guó)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。在項(xiàng)目征地或農(nóng)轉(zhuǎn)用過(guò)程中若有涉林事項(xiàng)，項(xiàng)目主體需取得園林綠化主管部門(mén)審批手續(xù)后再行辦理土地征收與農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批。項(xiàng)目涉及國(guó)有土地房屋拆遷，若符合征收條件，由項(xiàng)目主體向區(qū)縣政府提出申請(qǐng)，區(qū)縣政府作出征收決定后，由房屋征收部門(mén)與房屋被征收人協(xié)商征收補(bǔ)償安置事宜；若不符合征收條件，由項(xiàng)目主體依據(jù)區(qū)縣政府制定的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見(jiàn)與房屋被拆遷人協(xié)商具體房屋拆遷補(bǔ)償安置事宜。項(xiàng)目涉及集體土地拆遷，由項(xiàng)目單位取得建設(shè)部門(mén)核發(fā)的項(xiàng)目拆遷許可證后，依據(jù)區(qū)縣政府制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見(jiàn)組織具體拆遷安置工作。（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)綜合。規(guī)劃部門(mén)審批項(xiàng)目設(shè)計(jì)綜合。（2）項(xiàng)目市政工程規(guī)劃條件。規(guī)劃部門(mén)核發(fā)項(xiàng)目市政工程規(guī)劃條件。（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證(市政)。規(guī)劃部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證(市政)。規(guī)劃部門(mén)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（5）施工許可證(市政)。建設(shè)部門(mén)核發(fā)施工許可證。待相關(guān)工作完成后，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體項(xiàng)目可向國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)國(guó)有土地使用證。8、核發(fā)項(xiàng)目供地規(guī)劃條件。上述土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作完成，各部門(mén)就建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件(土地儲(chǔ)備前期整理)和北京市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審批流程中明確的各項(xiàng)工作驗(yàn)收(審核)通過(guò)后，規(guī)劃部門(mén)核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件(土地儲(chǔ)備供應(yīng)),項(xiàng)目主體取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件(土地儲(chǔ)備供應(yīng))后即視各事項(xiàng)均已通過(guò)驗(yàn)收審核。
待項(xiàng)目上述工作完成后，國(guó)土部門(mén)組織入市交易相關(guān)工作。
實(shí)施嚴(yán)格的成本控制，在項(xiàng)目實(shí)施前期統(tǒng)一全市土儲(chǔ)項(xiàng)目成本科目和依據(jù)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中采用全過(guò)程成本監(jiān)管，出臺(tái)了《北京市儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)及棚改等土地開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目成本管理細(xì)則》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕449號(hào)）。對(duì)于儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及棚改項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)成本主要包括前期費(fèi)用、征地補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、房屋征收(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用其他費(fèi)用、利潤(rùn)或管理費(fèi)、兩稅兩費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、清算費(fèi)用等其他土地開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目參照上述項(xiàng)目成本內(nèi)容建立相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容清單。主要包括：實(shí)施方案編制費(fèi)、項(xiàng)目建議書(shū)(可研報(bào)告)編制費(fèi)、用地普測(cè)及撥地釘樁費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)、勘測(cè)定界相關(guān)費(fèi)用、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)及其他經(jīng)審核可計(jì)入土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用。主要依據(jù)：相關(guān)行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，協(xié)議約定。2、征地補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)征地補(bǔ)償工作應(yīng)完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制，立足于保障和改善被征地農(nóng)民生活水平及長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、征地相關(guān)稅費(fèi)(耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅、防洪費(fèi)等)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征地不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。主要依據(jù)：征地協(xié)議、征地批復(fù)及征地結(jié)案，征地不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照不高于征地工作預(yù)計(jì)發(fā)生部分的5%計(jì)取。3、收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用涉及產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式實(shí)施房屋征收或以房屋安置方式實(shí)施拆遷補(bǔ)償?shù)?，原則上應(yīng)在項(xiàng)目供地前完成，不納入供地條件。主要包括：國(guó)有企業(yè)用地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆遷評(píng)估費(fèi)、拆除費(fèi)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、收購(gòu)儲(chǔ)備項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。主要依據(jù)：區(qū)(縣)政府拆遷政策、政府批準(zhǔn)文件、拆遷協(xié)議、收購(gòu)合同、委托合同等，拆遷不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照不高于拆遷工作預(yù)計(jì)發(fā)生部分的10%計(jì)取，收購(gòu)儲(chǔ)備項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照不高于收購(gòu)成本的3%計(jì)取。4、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用主要包括：可計(jì)入土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本中的道路、管線等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。主要依據(jù)：發(fā)展改革部門(mén)批復(fù)的立項(xiàng)核準(zhǔn)中市政基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容和金額、經(jīng)區(qū)(縣)發(fā)展改革部門(mén)批準(zhǔn)的市政工程建設(shè)方案等相關(guān)文件。主要包括：土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)工作中相關(guān)投入產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于本規(guī)則下發(fā)后新融資的項(xiàng)目，原則上融資利率按照不高于人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)取，若確需提高的，須報(bào)請(qǐng)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審會(huì)專題審議。對(duì)于本規(guī)則下發(fā)前融資的項(xiàng)目，若采取銀行貸款方式融資，按照實(shí)際發(fā)生原則計(jì)取財(cái)務(wù)費(fèi)用；若通過(guò)委托貸款、信托等其他方式融資，原則上按照人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用，若確需提高的，須報(bào)請(qǐng)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審會(huì)研判合理性。根據(jù)融資市場(chǎng)變化情況，每年將研究提出當(dāng)年融資利率指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于企業(yè)為主體及儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體委托企業(yè)帶資實(shí)施的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，原則上企業(yè)自有資金比例不低于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的30%。（1）土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，根據(jù)項(xiàng)目成本、周期及完成情況，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)成本部分可按照不高于2%計(jì)提管理費(fèi)，企業(yè)融資部分利潤(rùn)按照相關(guān)委辦局研究，并報(bào)市政府批準(zhǔn)政策執(zhí)行。（2）對(duì)于本規(guī)則下發(fā)后提請(qǐng)審核的項(xiàng)目，財(cái)務(wù)費(fèi)用不作為利潤(rùn)或管理費(fèi)的計(jì)提基數(shù)。主要包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)及北京市地方教育附加費(fèi)。主要依據(jù)：兩稅兩費(fèi)記取標(biāo)準(zhǔn)按照現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)相關(guān)政策要求執(zhí)行。主要包括：場(chǎng)地看護(hù)費(fèi)用，圍墻、圍擋費(fèi)用，防塵網(wǎng)等。主要依據(jù)：相關(guān)行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)規(guī)定，協(xié)議約定。(十)審計(jì)費(fèi)、委托入市交易服務(wù)費(fèi)、地價(jià)評(píng)估費(fèi)
主要依據(jù)：相關(guān)行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)規(guī)定，協(xié)議約定。
土儲(chǔ)專項(xiàng)債是土地儲(chǔ)備最主要的資金來(lái)源，截止2025年2月份北京市共發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債533.47億元。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所需資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定納入政府性基金預(yù)算，從國(guó)有土地收益基金、土地出讓收入和其他財(cái)政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分在國(guó)家核定的債務(wù)限額內(nèi)通過(guò)省級(jí)政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決。自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款。地方政府應(yīng)在核定的債務(wù)限額內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)土地儲(chǔ)備相關(guān)政府性基金收入、地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素，合理安排年度用于土地儲(chǔ)備的債券發(fā)行規(guī)模和期限。
根據(jù)《預(yù)算法》等法律法規(guī)規(guī)定，從2016年1月1日起，土地儲(chǔ)備資金從以下渠道籌集：一是財(cái)政部門(mén)從已供應(yīng)儲(chǔ)備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等儲(chǔ)備土地過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。二是財(cái)政部門(mén)從國(guó)有土地收益基金中安排用于土地儲(chǔ)備的資金；三是發(fā)行地方政府債券籌集的土地儲(chǔ)備資金；四是經(jīng)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)備的其他資金；五是上述資金產(chǎn)生的利息收入。
部分地區(qū)采用建儲(chǔ)分離制度，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中專項(xiàng)債券不能用于土地拆遷、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，北京市將棚戶區(qū)改造及儲(chǔ)備均列為土地儲(chǔ)備類項(xiàng)目，債券資金可用于征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、收回土地以及儲(chǔ)備土地供應(yīng)前的前期開(kāi)發(fā)等土地儲(chǔ)備開(kāi)支，不得用于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)日常經(jīng)費(fèi)開(kāi)支。債券資金列入土地儲(chǔ)備資金，按土地儲(chǔ)備資金使用要求執(zhí)行。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所需的日常經(jīng)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)與土地儲(chǔ)備資金實(shí)行分賬核算，不得相互混用。土地儲(chǔ)備資金的使用范圍包括：1、征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或收回土地需要支付的土地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，以及依法需要支付的與征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或收回土地有關(guān)的其他費(fèi)用。2、征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或收回土地后進(jìn)行必要的前期土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)，僅限于與儲(chǔ)備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。各地不得借土地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)，搭車進(jìn)行與儲(chǔ)備宗地?zé)o關(guān)的上述相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。3、按照本通知規(guī)定需要償還的土地儲(chǔ)備存量貸款本金和利息支出。
4、經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)的與土地儲(chǔ)備有關(guān)的其他支出。包括土地儲(chǔ)備工作中發(fā)生的地籍調(diào)查、土地登記、地價(jià)評(píng)估以及管護(hù)中圍欄、圍墻等建設(shè)等支出。
無(wú)論是新增土儲(chǔ)還是收購(gòu)存量，未來(lái)土地出讓價(jià)格一直是項(xiàng)目收益平衡的關(guān)鍵點(diǎn)，本批次新增土儲(chǔ)項(xiàng)目收益平衡未來(lái)土地價(jià)格的確定采用市場(chǎng)比較法（成交法、成本溢價(jià)法）和假設(shè)開(kāi)發(fā)法（余額法），以市場(chǎng)比較法為主。本批次平衡方案中可采用政府性基金補(bǔ)貼，但發(fā)行項(xiàng)目均滿足收益要求未使用政府性基金補(bǔ)貼。根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》要求，國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場(chǎng)情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》組織對(duì)擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，在此前提下，確定出讓底價(jià)。招拍掛底價(jià)的評(píng)估應(yīng)在嚴(yán)格遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的前提下，依據(jù)估價(jià)原則，選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。1、確定土地招拍掛出讓底價(jià)應(yīng)采取公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在評(píng)估過(guò)程中，估價(jià)人員必須明確其評(píng)估的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在估價(jià)期日正常的市場(chǎng)氛圍中，各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)及利用條件的限定下，規(guī)劃設(shè)定用途、基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度、使用年限下的價(jià)格。特別需要注意的是，同一宗地，在用途、開(kāi)發(fā)程度、使用年限等條件不變時(shí)，僅規(guī)劃指標(biāo)及利用條件的一些調(diào)整，就足以使土地價(jià)格產(chǎn)生較大幅度的波動(dòng)。根據(jù)“國(guó)六條”的政策和新《規(guī)范》的規(guī)定，編制國(guó)有土地出讓方案時(shí)，國(guó)土部門(mén)可將城市規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)部門(mén)確定的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例、房屋銷售價(jià)格限制、銷售對(duì)象等規(guī)劃條件和建設(shè)條件，作為土地出讓方案的重要內(nèi)容這在以往規(guī)定了容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)的基礎(chǔ)上，又對(duì)土地的利用增加了更多的限制條件，所以在評(píng)估地價(jià)的時(shí)候，必須全面考慮這些條件的限制，精確計(jì)算擬出讓土地的市場(chǎng)價(jià)值。針對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛底價(jià)評(píng)估的特點(diǎn)，宜遵循的原則有替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則、需求與供給原則和多種方法相結(jié)合的原則等。按照評(píng)估原則與估價(jià)方法銜接一致的要求，評(píng)估土地招拍掛底價(jià)，首先應(yīng)重點(diǎn)選用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。因?yàn)槭袌?chǎng)比較法充分考慮了在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易行情、市場(chǎng)承受能力，其測(cè)算的價(jià)格簡(jiǎn)單明了，容易被交易雙方認(rèn)同和接受。但要注意，已經(jīng)成交的市場(chǎng)交易案例并非都是真實(shí)客觀的市場(chǎng)價(jià)格，因此需要對(duì)各種影響地價(jià)的非正常因素進(jìn)行判。定與修正，使之恢復(fù)到客觀的水平。假設(shè)開(kāi)發(fā)法則充分考慮了擬出讓土地在規(guī)劃條件限制范圍內(nèi)最有效的利用方式、建筑成本以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)可能帶來(lái)的收益等因素。運(yùn)用該方法測(cè)算的地價(jià)，實(shí)際上相當(dāng)于競(jìng)買(mǎi)人最終獲得出讓地塊所要支付的最高價(jià)格，這對(duì)競(jìng)買(mǎi)人最終確定購(gòu)買(mǎi)價(jià)或出讓方最終確定底價(jià)都具有一定的指導(dǎo)作用。運(yùn)用上述兩種評(píng)估方法，相對(duì)而言也需要一定的前提條件，如果在市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、缺乏交易案例，或無(wú)城市規(guī)劃主管部門(mén)審定的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的情況下，也可以選取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和收益還原法等方法來(lái)進(jìn)行評(píng)估，最終地價(jià)可選取多種評(píng)估方法所得結(jié)果的加權(quán)平均值。1、合理確定土地儲(chǔ)備規(guī)模。北京新增土儲(chǔ)發(fā)行以解決歷史、重大項(xiàng)目土地問(wèn)題為主，包括機(jī)場(chǎng)、火車場(chǎng)站、地鐵站、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技創(chuàng)新用、生態(tài)搬遷等用地為主。部分實(shí)施方案中要求對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)刎?cái)力狀況、年度土地供應(yīng)量、年度地方政府債務(wù)限額、地方政府還款能力等因素進(jìn)行了論述。2、嚴(yán)控土地成本。成本控制包括前端統(tǒng)籌、過(guò)程管理、組織實(shí)施、竣工結(jié)算等全周期，在項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，當(dāng)整體項(xiàng)目成本實(shí)際發(fā)生費(fèi)用超過(guò)90%或供地面積超過(guò)70%后，對(duì)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)際成本進(jìn)行詳細(xì)審核。
3、市場(chǎng)化選擇實(shí)施機(jī)構(gòu)。對(duì)于土地征收、收購(gòu)、收回涉及的拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)以及儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)，包括與儲(chǔ)備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，采用市場(chǎng)化方法選擇實(shí)施機(jī)構(gòu)，本批次新增土儲(chǔ)專項(xiàng)債申報(bào)主體除了土儲(chǔ)中心外很大一部分是市場(chǎng)化選擇的公司。
