土地儲(chǔ)備計(jì)劃對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義和重要性。它不僅能夠優(yōu)化土地資源的配置，通過結(jié)合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用和高效開發(fā)，而且能夠顯著增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，保持土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，避免市場(chǎng)投機(jī)和過度炒作。此外，土地儲(chǔ)備計(jì)劃還能優(yōu)先保障重大項(xiàng)目、民生工程等領(lǐng)域的用地需求，為這些關(guān)鍵領(lǐng)域的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的土地資源支持。因此，制定科學(xué)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃是開展土儲(chǔ)工作的重要前提。
本文從編制目的與依據(jù)、儲(chǔ)備范圍與規(guī)模、儲(chǔ)備策略與措施等方面，結(jié)合廣州市24年土地儲(chǔ)備計(jì)劃，說明科學(xué)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃的編制要點(diǎn)。
土地儲(chǔ)備計(jì)劃應(yīng)明確其編制目的，通常是為了加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，提高土地資源的合理配置和高效利用。同時(shí)，需要列出編制該計(jì)劃的法律依據(jù)和政策文件，如國(guó)家《土地儲(chǔ)備管理辦法》及地方性的相關(guān)規(guī)定等。以廣州市為例，廣州市堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神和高質(zhì)量發(fā)展要求，聚焦市委、市政府重點(diǎn)任務(wù)部署，堅(jiān)持政府主導(dǎo)，推動(dòng)成片儲(chǔ)備、連片規(guī)劃、系統(tǒng)策劃，為廣州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展提供資源保障。廣州市土地儲(chǔ)備計(jì)劃地方性相關(guān)政策規(guī)定編制依據(jù)有《廣州市土地儲(chǔ)備管理辦法》、《廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》、《廣州市2024年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃》及其他法律法規(guī)及政策文件。（一）儲(chǔ)備范圍
土地儲(chǔ)備計(jì)劃的儲(chǔ)備范圍，是依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地市場(chǎng)供需狀況、城市發(fā)展需求以及生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等多方面因素綜合界定的。這一范圍通常涵蓋了城市發(fā)展中亟需的、具有開發(fā)潛力的、適宜進(jìn)行公共設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)布局的各類土地，包括但不限于城市更新區(qū)域、新區(qū)開發(fā)地帶、交通干線周邊、產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址地、生態(tài)修復(fù)和環(huán)境保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域等。在確定儲(chǔ)備范圍時(shí)，政府會(huì)充分考慮土地資源的稀缺性、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和開發(fā)潛力，以及土地市場(chǎng)的供需平衡，確保儲(chǔ)備的土地既能滿足城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需求，又能兼顧生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用。廣州市2024年的土地儲(chǔ)備范圍涵蓋了多個(gè)重點(diǎn)功能片區(qū)，如廣州國(guó)際金融城、天河智谷、琶洲地區(qū)、白云新城、黃埔科技城、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)等。這些區(qū)域是廣州市未來發(fā)展的核心區(qū)域，具有高度的產(chǎn)業(yè)集聚和人口吸引力。土地儲(chǔ)備范圍廣泛分布在廣州市的各個(gè)行政區(qū)，其中以黃埔區(qū)、白云區(qū)和南沙區(qū)為最多。每個(gè)行政區(qū)都有其獨(dú)特的儲(chǔ)備地塊，以滿足不同區(qū)域的發(fā)展需求。以黃浦區(qū)為例，黃埔區(qū)的儲(chǔ)備地塊主要集中在重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，如科學(xué)城、知識(shí)城等。這些地塊將用于推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。土地儲(chǔ)備計(jì)劃的儲(chǔ)備規(guī)模是根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地市場(chǎng)供求狀況等多方面因素綜合確定的。這一規(guī)模旨在合理平衡土地資源的供給與需求，既要滿足當(dāng)前和未來發(fā)展的用地需求，又要避免土地資源的過度開發(fā)和浪費(fèi)。在制定過程中，政府會(huì)充分考慮城市擴(kuò)張、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人口增長(zhǎng)等因素，確保儲(chǔ)備規(guī)模既能支撐城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又能保護(hù)耕地資源和生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。同時(shí)，儲(chǔ)備規(guī)模的確定還需考慮土地市場(chǎng)的實(shí)際情況，確保土地供應(yīng)的穩(wěn)定性和有序性，避免土地市場(chǎng)出現(xiàn)過度波動(dòng)，從而維護(hù)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。合理確定土地儲(chǔ)備的總量和年度計(jì)劃量。這需要考慮城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求、土地市場(chǎng)形勢(shì)以及政府財(cái)政狀況等多個(gè)因素。
2024年，廣州市土地儲(chǔ)備計(jì)劃完成土地儲(chǔ)備2387公頃，按用途分類統(tǒng)計(jì)分別為商服用地280公頃、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地994公頃、住宅用地364公頃、其他用地749公頃；按行政區(qū)統(tǒng)計(jì)分別為越秀區(qū)2公頃、海珠區(qū)32公頃、荔灣區(qū)59公頃、天河區(qū)70公頃、白云區(qū)354公頃、黃埔區(qū)372公頃、花都區(qū)180公頃、番禺區(qū)278公頃、南沙區(qū)327公頃、從化區(qū)107公頃、增城區(qū)506公頃、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)100公頃。
（一）儲(chǔ)備策略
根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求，儲(chǔ)備策略涉及到明確土地儲(chǔ)備的目標(biāo)和定位、聚焦城市關(guān)鍵區(qū)域、明確儲(chǔ)備土地的要素、探索籌資渠道、建立健全土地儲(chǔ)備監(jiān)管機(jī)制、明確土地儲(chǔ)備的總體策略等。
制定具體的儲(chǔ)備措施，涉及到多個(gè)方面。
廣州市土地儲(chǔ)備策略與措施的依據(jù)主要基于法律法規(guī)與政策指導(dǎo)、市場(chǎng)需求與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資金保障與監(jiān)管機(jī)制以及組織保障與技術(shù)支持等多個(gè)方面，24年廣州市土地儲(chǔ)備策略與措施主要有以下幾點(diǎn)：
（一）資金籌措
明確土地儲(chǔ)備資金的來源渠道，如政府財(cái)政資金、土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券等。10月8日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家發(fā)展改革委提出運(yùn)用專項(xiàng)債券等支持盤活存量閑置土地，這意味著土儲(chǔ)專項(xiàng)債重新啟動(dòng)；10月17日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)，提出將研究設(shè)立收購(gòu)存量土地專項(xiàng)借款，作為專項(xiàng)債券的補(bǔ)充，中國(guó)人民銀行提供專項(xiàng)再貸款支持。需要注意的是，根據(jù)2017年6月發(fā)布的《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》專項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模不得超過項(xiàng)目預(yù)期土地出讓收入的70%。
土地儲(chǔ)備計(jì)劃的資金使用計(jì)劃，是基于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的規(guī)模、進(jìn)度、預(yù)期收益以及資金籌集渠道等多方面因素精心設(shè)計(jì)的。這一計(jì)劃旨在確保土地儲(chǔ)備工作的順利實(shí)施，合理控制資金流動(dòng)，優(yōu)化資金配置，提高資金使用效率。它通常包括土地收儲(chǔ)成本（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)和前期土地開發(fā)成本）、財(cái)務(wù)管理費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等多個(gè)方面的預(yù)算安排，同時(shí)還會(huì)考慮資金的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)收益平衡，確保項(xiàng)目資金充足且成本可控。此外，資金使用計(jì)劃還會(huì)設(shè)定嚴(yán)格的監(jiān)管和審計(jì)機(jī)制，確保資金使用的透明度和合規(guī)性，防止資金濫用和浪費(fèi)，從而保障土地儲(chǔ)備計(jì)劃的高效執(zhí)行和土地資源的有效利用。土地儲(chǔ)備計(jì)劃的保障措施，旨在確保土地儲(chǔ)備工作的順利實(shí)施和高效推進(jìn)，主要包括建立健全的組織管理體系，明確各部門職責(zé)分工，形成協(xié)同推進(jìn)的工作格局；制定完善的法律法規(guī)和政策支持體系，為土地儲(chǔ)備提供堅(jiān)實(shí)的法律保障和政策引導(dǎo)；強(qiáng)化資金籌措和財(cái)務(wù)管理，確保土地儲(chǔ)備資金的充足性和穩(wěn)定性，同時(shí)加強(qiáng)資金監(jiān)管，提高資金使用效率和透明度；實(shí)施嚴(yán)格的土地管理和監(jiān)管措施，加強(qiáng)對(duì)土地收儲(chǔ)、整治、出讓等各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，確保土地資源的合理利用和有效保護(hù)；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防控，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和應(yīng)對(duì)機(jī)制，及時(shí)識(shí)別和應(yīng)對(duì)土地儲(chǔ)備過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和問題；同時(shí)，注重信息公開和公眾參與，提高土地儲(chǔ)備工作的透明度和民主性，保障公眾的知情權(quán)和參與權(quán)，從而確保土地儲(chǔ)備計(jì)劃能夠順利實(shí)施，有效促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。廣州市24年土地儲(chǔ)備保障措施主要有以下三點(diǎn)：
專項(xiàng)債券的重新啟動(dòng)，將加快地方政府土地儲(chǔ)備工作的推進(jìn)，這既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，需要政府制定更為科學(xué)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，結(jié)合國(guó)家重大發(fā)展戰(zhàn)略和地方發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)化土地空間布局，合理分配開發(fā)土地資源，同時(shí)注意風(fēng)險(xiǎn)的把控，不可急于求成，這樣才能推動(dòng)土地儲(chǔ)備工作科學(xué)高效，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
