第225問
配售型保障性住房是指由政府提供的，面向符合條件的工薪收入群體供應，重點保障住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體的住房。它是保障性住房體系中的一部分，旨在通過政府的干預和市場的調(diào)節(jié)，解決部分中低收入家庭的住房問題。1.經(jīng)濟適用房：由政府劃撥土地并提供稅收優(yōu)惠政策，限定建設標準和銷售價格，面向城市低收入住房困難家庭出售的保障性住房。
2.兩限商品房：即“限套型、限房價”的商品住房，政府通過限定套型面積和銷售價格來控制房地產(chǎn)市場的商品住房供應，面向符合條件的家庭出售。
1.保障對象范圍。面向符合條件的工薪收入群體供應，重點保障住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。以家庭為單位，保障對象只能購買一次保障性住房。從解決最困難工薪收入群體住房問題入手，逐步擴大到整個工薪收入群體。
2.保障面積標準。按照保基本的原則，合理確定城鎮(zhèn)戶籍家庭、機關事業(yè)單位人員、企業(yè)引進人才等不同群體的保障面積標準。城市人民政府可以結合本地實際，合理確定不同群體的保障面積標準。以中央國家機關面積標準為例：科級以下60平方米，正副科級70平方米，副處級80平方米，正處級90平方米，副司局級105平方米，正司局級120平方米。3.配售價格管理。城市人民政府應根據(jù)保障性住房房源供給和需求等情況，研究制定配售方案，有序組織配售。配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤（不超過5%）的原則測算確定。同時實行封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場上市交易。配售辦法、封閉管理的具體辦法由城市人民政府制定。
四、配售型保障性住房和傳統(tǒng)保障住房的區(qū)別
《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）提出各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環(huán)節(jié)，構建快速審批流程，提高項目審批效率；中央通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設任務予以補助；綜合利用稅費手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度；執(zhí)行民用水電氣價格；以及進一步加強金融支持等。
《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》（國發(fā)[2023]14號）加大對保障性住房的政策支持。對符合條件的保障性住房項目，中央通過現(xiàn)有資金安排渠道適當給予補助。將將合條件的保障性住房項目納入地方政府專項債券支持范圍。支持利用住房公積金向繳存職工發(fā)放購買保障性住房的個人住房貸款，在確保貸款資金安全的前提下，在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款，需要暫時調(diào)整實施現(xiàn)行行政法規(guī)的，按規(guī)定程序辦理。要探索與房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展新模式相適應的金融服務模式。鼓勵銀行業(yè)金融機構按照市場化、法治化原則，提供保障性住房開發(fā)貸款和個人住房貸款，?？顚Ｓ谩⒎忾]管理。符合條件的保障性住房項目適用經(jīng)濟適用住房有關稅費支持政策。《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，指出把城中村改造與保障性住房建設結合好。被市場推崇為新一輪“房改”，主要目的在于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和民生改善，加快商品住房供給側結構性改革，建立剛需和改善等多層次差異化的住房供應體系，堅持“房住不炒”定位，回歸商品房作為居住功能的核心屬性。
堅持“以需定建”，利用存量土地和房屋建設籌集，地方政府根據(jù)需求科學確定保障性住房發(fā)展目標，制定年度建設籌集計劃。一方面，可以切實降低土地成本，從而降低保障性住房配售價格；另一方面，存量土地和房屋往往處于區(qū)位較好的地塊，配套設施較為健全，有利于實現(xiàn)職住平衡，可以盤活利用閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費。同時，按照綠色、低碳、智能、安全的標準，做好戶型設計、配套設施建設、公共服務供給，將保障性住房建設成“好房子”。
2024年以來，各地正在加快推進配售型保障性住房建設，許多城市明確保障對象標準、以需定建、用地保障、資金監(jiān)管等工作機制。截至4月11日，全國已有65個城市報送2024年保障性住房建設計劃和項目。部分數(shù)據(jù)如下：
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
對于新建項目，前期工作應實現(xiàn)凈地供應，完善規(guī)劃設計方案，盡快達到開工條件，形成實物工作量。已經(jīng)開工建設項目，要抓好施工組織管理，保證工程質(zhì)量和施工安全，加大投入力度，加快施工進度。2023年11月16日財政部下達了2024年部分中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金425億元，補助資金實施期限至2027年。為了規(guī)范資金管理，提高資金使用效益，財政部、住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金管理辦法》。明確提出補助資金用于支持配售型保障性住房直接相關且不攤入售價的配套基礎設施建設。其中，住房保障資金采取因素法，根據(jù)各省年度配租型保障性住房籌集套數(shù)、配售型保障性住房套數(shù)、租賃補貼戶數(shù)等因素以及相應權重測算分配，并結合財政困難程度進行調(diào)節(jié)。地方政府專項債券是保障房建設的重要資金來源，2024年專項債投向整體保持10大領域不變，保障性安居工程領域新增城中村改造和保障性住房兩個投向。4月22日，財政部在國新辦新聞發(fā)布會上明確表示，將保障性住房等領域納入專項債券用作項目資本金范圍，進一步發(fā)揮專項債券撬動作用。為加快保障性住房建設，拓寬建設資金來源，2018年建設部等七部委印發(fā)《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，充分發(fā)揮住房公積金對保障性住房建設的支持作用，提高住房公積金使用效率，拓寬保障性住房建設資金來源，加快保障性住房建設，帶動住房投資和消費，在確保貸款資金安全的前提下，在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款。2023年12月，抵押補充貸款（PSL）繼2022年11月后再次出現(xiàn)超千億元規(guī)模的凈新增，也標志著央行新一輪PSL投放的開始，國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增4678億元PSL，主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。國家開發(fā)銀行向福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元，并實現(xiàn)首筆貸款發(fā)放1000萬元，標志著全國首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款成功落地。中國人民銀行宣布擬設立3000億元保障性住房再貸款，（包括2023年已設立1000億元租賃住房貸款支持計劃），鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。專項貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，每次展期1年，最長使用期限不超過5年，政策實施至2027年末。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。由政府選擇地方國有企業(yè)作為收購主體，以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，地方國企及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得為地方政府融資平臺，收購資金通過租賃經(jīng)營收入和未來售房收入回收。2021年的《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》（簡稱958號文）首次將保租房納入可發(fā)行基礎設施REITs的基礎設施范疇，2022年證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關工作的通知》。自保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點以來，我國已發(fā)行5只保障性租賃住房公募REITs目前運行情況良好，并且2024年華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT先后宣布開啟擴募，與此同時招商蛇口也正式宣布啟動保租房REITs的申報發(fā)行。
配售型保障性住房有利于通過市場化方式實現(xiàn)加快存量商品房去庫存和保障性住房供給，同步優(yōu)化增量住房供給方式，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?？s短存量商品住宅的去化周期，進而能夠新增住宅用地供應，滿足城中村改造項目資金平衡需要，緩解財政支出壓力，同時，一定程度上有效緩解了工薪群體、城市引進的科技人員、教師以及醫(yī)護人員幾類人員的住房困難問題。
