案例 | 廣東省深圳市“羅湖區(qū)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域”項目
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作者: 泓創(chuàng)智勝
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發(fā)布時間: 743天前
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保障性安居工程
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羅湖是深圳發(fā)展的源點、高度建成的老城區(qū)，迫切面臨存量更新拓空間、促發(fā)展的壓力。經(jīng)過多年的更新改造舊工業(yè)、舊村、舊商業(yè)等“三舊”存量空間已基本改造殆盡，舊住宅區(qū)已成為羅湖主要的存量更新空間，已到了不得不改的地步。此外作為老城區(qū)的羅湖，大量住宅建于上世紀八十年代初期，由于早期建設(shè)標準低、加上設(shè)施老化等問題，現(xiàn)狀舊住宅區(qū)人居環(huán)境問題尤為突出，普遍存在“建筑破，違建多，停車難，配套缺、環(huán)境差、隱患多”等問題；較差的人居環(huán)境，嚴重影響居民日常生活，居民改造意愿強烈。在此背景下羅湖區(qū)率先開展了深圳市首個舊住宅區(qū)改造專項規(guī)劃，旨在通過該規(guī)劃指引全區(qū)舊住宅區(qū)改造工作。
結(jié)合建設(shè)資金需求及自籌資金款項到賬時間節(jié)點，為保障項目建設(shè)期間資金需求，項目計劃于2023年本期申請發(fā)行10年期專項債券3900.00萬元，債券利率為2.95%。深圳市羅湖區(qū)舊住宅區(qū)數(shù)量規(guī)模龐大。根據(jù)研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計，羅湖區(qū)舊住宅區(qū)占全區(qū)居住用地面積達44%，涉及舊住宅區(qū)總數(shù)量約四百多個。這些小區(qū)往往存在基礎(chǔ)設(shè)施破敗、居住環(huán)境條件差、本體維修資金低、涉及居民戶數(shù)多、存在安全隱患等情況。深圳市自2009年頒布《深圳市城市更新辦法》以來，逐步構(gòu)建了一套完整的舊城改造政策體系，卓有成效的推動了舊工業(yè)、舊村、舊商業(yè)的更新改造，但作為“四舊”改造之一的舊住宅區(qū)改造卻因為各方面錯綜復雜的原因，改造推進較為緩慢。2021年2月，廣東省政府出臺《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》，深圳市羅湖區(qū)為配合廣東省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的整體推進，推動老舊小區(qū)改造，促進城市更好地建設(shè)。
深圳市羅湖區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局、深圳市羅湖區(qū)住房和建設(shè)局、深圳市羅湖區(qū)水務局本項目主要包含羅湖區(qū)嚇屋村等九個“城中村”綜合治理工程、羅湖區(qū)全面實施“瓶改管”工程、羅湖區(qū)老舊住宅區(qū)天然氣改造工程、羅湖區(qū)優(yōu)質(zhì)飲用水入戶改造工程、羅湖區(qū)智慧水務二期項目，其中：1、羅湖區(qū)嚇屋村等九個“城中村”綜合治理工程建設(shè)內(nèi)容為：對嚇屋村、嚇圍村、新屋嚇村、妮崗村、章舉村鶴圍村、清水河村、嚇圍新村、長嶺村9個城中村綜合治理，總整治面積6.57平方公里;治理內(nèi)容包括治安、消防安全、用電安全、弱電管線、環(huán)境衛(wèi)生、市容秩序、交通秩序、生活污水八項工程治理內(nèi)容。2、羅湖區(qū)全面實施“瓶改管”工程建設(shè)內(nèi)容為：對羅湖轄區(qū)內(nèi)10個街道共86800戶居民新裝燃氣管道，其中小區(qū)219個，共751棟樓29582戶居民;城中村22個，共3272棟樓57218戶居民。3、羅湖區(qū)老舊住宅區(qū)天然氣改造工程建設(shè)內(nèi)容為：對羅湖區(qū)9個街道下屬39個老舊住宅區(qū)的燃氣管道進行建設(shè)。4、羅湖區(qū)優(yōu)質(zhì)飲用水入戶改造工程建設(shè)內(nèi)容為：對羅湖區(qū)173個片區(qū)進行改造，共46796戶住宅和612棟城中村住宅(約22332戶)。改造起點為小區(qū)進水管與市政供水管接駁處，終點為用戶專用管入墻處、原室內(nèi)水表處或水表井內(nèi)表后管與內(nèi)墻接駁處。5、羅湖區(qū)智慧水務二期項目建設(shè)內(nèi)容為：物聯(lián)感知體系建設(shè)，包括:雨水管網(wǎng)監(jiān)測144套污水管網(wǎng)監(jiān)測15套、供水管網(wǎng)監(jiān)測18套、河道斷面監(jiān)測15套、水庫閘口監(jiān)測4套、排口溯源監(jiān)測133套；數(shù)據(jù)資源體系優(yōu)化與完善，包括:基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫、監(jiān)測數(shù)據(jù)庫、空間數(shù)據(jù)庫、專題數(shù)據(jù)庫各一套；應用支撐體系建設(shè)。本項目于2023年開工，計劃2024年竣工。
本項目總投資117,290.56萬元，其中：申請項目收益與融資自求平衡的地方政府專項債券3,900.00萬元，占項目總投資的3.00%；財政資金113,390.56萬元，占項目總投資的97.00%，按照年度建設(shè)資金需求逐年到位。
本項目預期收入主要來源于街道保障房、物業(yè)出租收入以及城鎮(zhèn)垃圾處理費收入。本項目在運營期的各類支出列入管理部門預算，由財政資金另行保障，本方案暫不計算相關(guān)成本。
經(jīng)測算，本項目債券存續(xù)期內(nèi)運營收入為6,252.30萬元，運營成本為0.00萬元,實現(xiàn)凈收益為6,252.30萬元。本項目運營期內(nèi)債券本息合計為5052.29萬元，債券本金資金覆蓋率可達到1.60倍，債券本息資金覆蓋率可達到1.24倍，債券本息資金覆蓋倍數(shù)可達到1.24倍。本項目還本付息資金具有較強的穩(wěn)定性與風險抵抗能力。深圳市羅湖區(qū)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域項目對轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)、城中村的治安、消防安全用電安全、弱電管線、環(huán)境衛(wèi)生、市容秩序、交通秩序、生活污水，以及燃氣、供水等進行綜合整改，老舊住宅小區(qū)品質(zhì)得到提升、居住環(huán)境也能得到改善，在提供居住房源的同時，也能有效改善片區(qū)的居住生活環(huán)境，滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內(nèi)需、推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、對于促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。
